Почему идеи Р. Кийосаки не работают в России

()

Автор Владимир Авденин

Почему идеи Р. Кийосаки не работают в России

Если Вы читали книги Р. Кийосаки, то наверное помните рецепт богатства, который использовал богатый папа – «Купи четыре зеленых домика. Потом обменяй их на красный отель». Как богатый папа покупал зеленые домики, и чего он стремился этим достичь?
Покупал он дома с помощью ипотечных кредитов, стараясь уплачивать минимальный первоначальный взнос из собственных средств. Самым главным условием покупки дома было непреложное требование: денежный поток от нового объекта собственности должен быть положительным.

Иными словами, после покупки дома у богатого папы появлялись расходы: выплаты по ипотечному кредиту, страховка, текущий ремонт дома, налоги и пр. Так вот сумма всех расходов должна быть меньше той арендной платы, которую будет платить арендатор, въехавший в купленный дом. Тогда новый дом будет приносить чистую прибыль. А с учетом того, что собственных средств богатый папа вложит в эту инвестицию относительно немного (первоначальный взнос по ипотечному кредиту), то отдача на вложенный капитал – доходность инвестирования – может быть очень весомой.

Что же дает такая инвестиция? Вы вкладываете немного собственных средств, и получаете 1)ежемесячный денежный поток в свой карман, 2) владение недвижимостью, которая весьма вероятно подорожает со временем и 3) за эту собственность выплачивает кредит не Вы, а тот человек, что арендует дом. А принадлежать дом будет Вам.

Значит, заключив десяток-другой таких сделок, можно обеспечить себя хорошим пожизненным доходом, и спустя несколько лет стать собственником большого количества домов/квартир. Что и говорить – это выгодно; почему бы не заняться этим вплотную?

Хорошо бы конечно, да есть одна проблема. Нужно ответить на вопрос – а позволит ли в России квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, покрыть все необходимые расходы и, будучи сданной в аренду сможет ли обеспечить положительный денежный поток?

Давайте возьмем условную однушку на окраине Москвы стоимостью в 100.000 долл. и предположим, что мы покупаем ее с помощью ипотечного кредита. Условия кредита таковы: кредит в долл. США, на 20 лет, первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры, с аннуитетным платежом, ставка по кредиту – 10% годовых. Предположим, что купленная в кредит квартира может быть сдана в аренду за 700 долл. в месяц. Вопрос: даст ли такая инвестиция нам положительный денежный поток?

Прежде всего давайте вычислим аннуитетный платеж по кредиту для такой покупки. Итак, мы платим 10.000 долл. из собственных средств за квартиру, и 90.000 долл. берем в кредит у банка на 20 лет под 10% годовых. Как рассчитать сумму ежемесячного платежа? Сделать это можно очень просто с помощью стандартной программы – Microsoft Excel. Специально для Вас я записал небольшое видео о том, как Вы можете буквально за минуту вычислить аннуитетный платеж для любого интересующего Вас ипотечного кредита; Вы можете скачать видеозапись (0,6 Mб) по этой ссылке.

Мои расчеты показывают, что аннуитетный платеж по описанному выше кредиту составит 868,52 долл. в месяц. Это куда больше, чем 700 долл. арендной платы от купленной нами квартиры. Это означает, что покупая квартиру - мы заплатим 10.000 долл. (первоначальный взнос за квартиру) из своего кармана за то, чтобы потом терпеть убытки более чем в 200 долларов ежемесячно. Я бы сказал, что это не совсем удачная инвестиция.

Почему же так получается? Почему в Америке богатый папа мог использовать эту схему, а в России она не срабатывает? Тут работают несколько факторов. В России сейчас очень высокие (по сравнению с Америкой) процентные ставки по ипотечным кредитам, и ниже арендная плата за наемное жилье. Понятно, что если (гипотетически) уменьшить процентную ставку по кредиту и/или одновременно увеличить плату за аренду квартиры, то при определенных значениях этих параметров можно выйти на положительный денежный поток от недвижимости, купленной на ипотечный кредит.

Случится ли это когда-нибудь в России? Не знаю, посмотрим – время покажет. Но что совершенно точно – вам очень и очень кстати придется умение вычислять аннуитетный платеж по произвольному ипотечному кредиту - чтобы определить, когда придет время брать кредиты ;) и покупать недвижимость.